Bisher galt bei unentgeltlicher Übertragung grundsätzlich die Fortführung der AfA des Rechtsvorgängers. Zur Vereinfachung ließ die Verwaltungspraxis unter bestimmten Voraussetzungen den Ansatz fiktiver Anschaffungskosten zu, insbesondere nach längerer Nichtvermietung.

Gesetzliche Verankerung

Seit 2026 ist die bisherige Vereinfachung gesetzlich modifiziert verankert: Bei unentgeltlich erworbenen Gebäuden sind fiktive Anschaffungskosten auch bei letzter Einkünfteerzielung durch den Rechtsvorgänger vor 1.1.2013 möglich. Bei erstmaliger Vermietung besteht nun ein Wahlrecht zwischen fiktiven und nachweisbaren tatsächlichen Anschaffungskosten; Veräußerungsfolgen sind mit Vorteil bei AfA, aber Risiken bei Veräußerung.

Auswirkungen auf den Veräußerungsgewinn

Bei Veräußerung mit fiktiven Anschaffungskosten erfolgt eine Aufteilung in Alt- und Neuvermögen. Altvermögen wird pauschal mit 86 % der fiktiven Anschaffungskosten berücksichtigt (effektiv 4,2 % ImmoESt). Neuvermögen unterliegt 30 % auf den Gewinn. Die Steuerbelastung hängt damit wesentlich von der Vermietungsdauer ab.

Hinweis

Das Wahlrecht ist sorgfältig zu prüfen. Bei geplanter Vermietung oder späterem Verkauf empfiehlt sich eine frühzeitige steuerliche Beratung

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