Bisher konnten Vermieter bei unternehmerischer Vermietung die Vorsteuer aus Anschaffungs-, Herstellungs- und laufenden Kosten geltend machen. Die Neuregelung beendet diesen Vorteil für exklusive Immobilien und verschärft künftige Investitionsentscheidungen deutlich.

Option zur Steuerpflicht nicht möglich

Aufgrund langjähriger Diskussionen zur Vermietung teurer Wohnimmobilien durch Körperschaften wurde für besonders repräsentative Grundstücke eine zwingende Umsatzsteuerbefreiung eingeführt. Eine Option zur Steuerpflicht besteht nicht, daher entfällt auch der Vorsteuerabzug. Die Regelung gilt nicht nur bei Vermietung an Gesellschafter oder Angehörige, sondern gleichermaßen auch bei marktüblicher Vermietung an fremde Dritte.

Besonders repräsentative Grundstücke für Wohnzwecke

Ein besonders repräsentatives Wohngrundstück liegt vor, wenn Anschaffungs-, Herstellungs-, aktivierungspflichtige Aufwendungen und Großreparaturen innerhalb von fünf Jahren insgesamt mehr als EUR 2 Mio. netto betragen. Erfasst sind auch Nebengebäude und sonstige Bauwerke. Für Zinshäuser gilt die Grenze nicht für das Gesamtgebäude, sondern getrennt für jede einzelne Wohneinheit.

Information zur Regelung

Die neuen Regelungen gelten seit 1.1.2026 für nach dem 31.12.2025 angeschaffte oder hergestellte Objekte. Maßgeblich für die Kostengrenze ist der Zeitpunkt des Vorsteuerabzugs, etwa bei geleisteten Anzahlungen. Für bis 31.12.2025 erworbene oder hergestellte Grundstücke bleibt die Wohnraumvermietung weiterhin unverändert mit 10 % Umsatzsteuer steuerpflichtig.

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