ImmoESt-Pflicht bei Umwidmung

Bei Altgrundstücken kann auch eine erst nach dem Verkauf wirksam werdende Umwidmung die höhere ImmoESt auslösen. Entscheidend ist, ob die Umwidmung innerhalb von fünf Jahren erfolgt und wirtschaftlich mit der Veräußerung zusammenhängt.

Rechtliche Grundlagen

Altvermögen wird grundsätzlich mit 86 % pauschalen Anschaffungskosten besteuert; daraus ergeben sich 14 % steuerpflichtiger Gewinn und effektiv 4,2 % ImmoESt. Bei Umwidmung nach 31. Dezember 1987 und letztem entgeltlichen Erwerb gelten 40 % Anschaffungskosten und effektiv 18 %. Erfasst sind auch wirtschaftlich zusammenhängende Umwidmungen innerhalb von fünf Jahren nach dem Verkauf.

BFG- und VwGH-Erkenntnis

Das BFG wandte die günstigere Besteuerung an, weil die Umwidmung erst rund ein halbes Jahr nach dem Verkauf wirksam wurde. Der VwGH hob die Entscheidung auf: Innerhalb der Fünfjahresfrist ist stets der wirtschaftliche Zusammenhang zu prüfen, etwa ob der Verkäufer von der umwidmungsbedingten Wertsteigerung profitiert.

Tipp

Steht beim Verkauf eines Altgrundstücks eine Umwidmung im Raum, sollten Kaufpreis und Stand des Widmungsverfahrens dokumentiert werden. Das erleichtert die Beurteilung, ob ein wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen Veräußerung und späterer Umwidmung besteht.

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