Airbnb - private Vermietung auf dem steuerlichen Prüfstand

Viele kennen Airbnb und haben wohl schon ihren Urlaub in vermittelten Wohnungen genossen. Auch viele Österreicher nutzen diese Plattform, um sich ihr Einkommen aufzubessern.

Aber was ist Airbnb genau? Airbnb wurde in den USA gegründet und ist die Kurzform für "Airbed and breakfast" (Luftmatratze und Frühstück). Es handelt sich um eine Internet-Plattform für Buchung und Vermietung von Unterkünften. Für die Vermittlung zwischen Anbieter und Nachfrager ist an Airbnb eine Vermittlungsprovision zu zahlen.

Nun stellt sich die Frage, wie die Einnahmen bzw. das Einkommen aus dieser Tätigkeit aus steuerlicher Sicht zu behandeln sind.

Einkünfte aus Airbnb sind grundsätzlich steuerpflichtig. Bei dieser Tätigkeit handelt es sich entweder um eine Vermietung und Verpachtung oder um eine gewerbliche Vermietung. Steuerlich relevant ist das Einkommen auf jeden Fall in folgenden Konstellationen:

  • Lohnsteuerpflicht: wenn der Veranlagungsfreibetrag von EUR 730,00 überschritten wird
  • Einkommensteuerpflicht: ab EUR 11.000,00 Einkommen

Die Beurteilung, ob es sich um eine vermögensverwaltende Vermietung mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung handelt oder um eine gewerbliche Vermietung mit Einkünften aus Gewerbebetrieb ist für die Einkommensteuer und die Sozialversicherung relevant.

Vermögensverwaltende Vermietung - Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

Hier wird davon ausgegangen, dass es sich um eine bloße Überlassung des Objekts handelt, ohne dass wesentliche Nebenleistungen erbracht werden. Als "Faustregel" gilt, dass eine Zimmervermietung bis 10 Betten oder eine Appartmentvermietung bis 5 Appartments noch als vermögensverwaltende Vermietung gilt. Dabei darf auch ein Frühstück angeboten werden und es wird die tägliche Reinigung vorgenommen. Als Nebenleistungen kommen auch in Frage die gelegentliche und freiwillige Übernahme von Poststücken, Schneeräumung, Hausbesorgertätigkeiten, eine Waschküche, Schistall, Bereitstellung von Heizwärme und Warmwasser, Lüften des Hauses, gelegentliche Überwachungstätigkeiten. Die Judikatur besagt, dass letztendlich das Gesamtbild der Verhältnisse entscheidend ist.

Die steuerliche Folge der Einordnung in die vermögensverwaltende Vermietung ist, dass die Einkünfte daraus als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung qualifiziert werden. Dies bedeutet, dass die Immobilie im Privatvermögen bleibt, eine Abschreibung von 1,5% angesetzt werden kann und es zu keiner Sozialversicherungspflicht kommt.

    Gewerbliche Vermietung - Einkünfte aus Gewerbebetrieb

    Ein Gewerbebetrieb liegt bei einer selbstständigen, nachhaltigen Betätigung, die mit Gewinnerzielungsabsicht unternommen wird, vor. Die Finanz geht von einer gewerblichen Vermietung aus, wenn es sich - wiederum als "Faustregel" - um eine Zimmervermietung mit mehr als 10 Betten oder eine Appartementvermietung mit mehr als 5 Appartements handelt und dabei auch die bereits oben beschriebenen Nebenleistungen übernommen werden. Die Abgrenzungsmerkmale sind kasuistisch und haben nur Indizwirkung. Es ist immer auf das Gesamtbild der Verhältnisse abzustellen.

    Handelt es sich um eine gewerbliche Vermietung, so sind die Einkünfte auch Einkünfte aus Gewerbebetrieb, die mittels Einnahmen-Ausgaben-Rechnung oder Bilanzierung zu ermitteln sind. Die Immobilie wird zu Betriebsvermögen, die Abschreibung ist entweder 2,5% oder 1,5%, die Einkünfte sind sozialversicherungspflichtig.

    Umsatzsteuerliche Aspekte

    Umsätze aus der Airbnb-Tätigkeit unterliegen grundsätzlich der Umsatzsteuer von 10%. Bis zur Erreichung der Umsatzgrenze von EUR 30.000,00 kann allerdings die Kleiunternehmerbefreiung in Anspruch genommen werden. Bedeutet, dass bis zu dieser Grenze keine Umsatzsteuer an das Finanzamt abzuführen ist, gleichzeitig dürfen jedoch auch keine Vorsteuern in Abzug gebracht werden. 

    Zivilrechtliche Aspekte

    Handelt es sich beim Vermietungsobjekt um eine Mietwohnung, ist zu klären, ob eine Untervermietung zulässig ist. Für Wohnungen, die dem Mietrechtsgesetz unterliegen, sind die Untermietverbote gem. § 11 Mietrechtsgesetz zu beachten. Im Extremfall kann es bei Nichtbeachtung zur Kündigung des Mietvertrages kommen.

    Handelt es sich beim Vermietungsobjekt um eine Wohnung im Wohnungseigentum, ist eine "touristische Nutzung der Eigentumswohnung" in der Regel nicht zulässig. Es kommt hier auf die Widmung der Wohnung an. Die touristische Nutzung der Wohnung wäre eine Widmungsänderung.

    Tourismus- bzw. Fremdenverkehrsabgabe

    Vermieter von Privatquartieren sind in der Regel verpflichtet, eine Fremdenverkehrsabgabe von den beherbergten Personen einzuheben und abzuführen. 

    Conclusio

    Einnahmenüberschüsse im Rahmen der Vermietung über Airbnb sind jedenfalls Einkünfte, die der Einkommensteuer bzw. der Umsatzsteuer unterliegen. Im Regelfall werden - außer es werden mehrere Objekte vermietet - diese als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu qualifizieren sein.

    Sollten Vermieter bisher "übersehen" haben, diese Umsätze zu versteuern, steht jedenfalls der Weg zur Selbstanzeige beim Finanzamt offen. Der Druck dazu könnte unter Umständen größer werden, wenn man einen Blick nach Deutschland wirft. Deutsche Steuerbehörden haben im Mai 2018 eine Gruppenanfrage an die irischen Steuerbehörden gestellt. Die Europazentrale von Airbnb hat dort ihren Sitz. Ziel der Anfrage ist es, die Daten der deutschen Airbnb-Vermieter zu erhalten.